Во многих европейских странах также заметна тенденция к укрупнению ТРЦ, строительству не только торгово-развлекательных, но и торгово-выставочных и торгово-деловых центров. Конечно, украинским ТРЦ пока далеко до западной широты предложения развлекательной части, тем не менее ТРЦ становятся все более популярными. Тесное объединение торговли с индустрией досуга напрямую связано с активным развитием торгово-развлекательных центров. Развлечения становятся неотъемлемой частью многих современных торговых центров. Однако спрос со стороны операторов услуг на аренду в новых ТРЦ гораздо ниже, чем предложение девелоперов или владельцев.
Из года в год в городах растет число потребителей, которым выгодно, с учетом больших расстояний и дефицита свободного времени, покупать продукты, платить за услуги, посещать прачечную или парикмахерскую в одном месте. Нередко предпочтение отдается тому ТРЦ, где можно и отдохнуть всей семьей - сходить в кино, боулинг или посетить детский развлекательный комплекс. С постепенным увеличением доходов населения растет спрос на услуги в досугово-развлекательной сфере и приходит понимание того, что шопинг удобно совмещать с развлечениями.
Серьезной проблемой является нехватка персонала всех уровней. Нередко девелоперу приходится брать на себя функции оператора. Для строительства и запуска кинотеатра, например, боулинга и т.п. приглашается компания - лидер рынка, а компания - владелец ТРЦ осуществляет дальнейшее управление. Региональные девелоперы учатся на столичном опыте, стараются перенять лучшее, творчески его развить, но набор видов развлечений также определяется в соответствии с концепцией ТРЦ и реалиями конкретного региона.
Ситуация в небольших городах существенно отличается от столичной и городов-миллионников, но и там есть примеры сбалансированного подхода к решению задачи строительства ТРЦ. Многие владельцы региональных ТЦ начали осознавать, что без полноценной для города или района развлекательной части их центр через 2-3 года может оказаться неконкурентоспособным. По мнению игроков, в целом в нашей стране наблюдается дефицит профессиональных специалистов в сфере развлечений, способных предложить новые креативные идеи и претворить их в жизнь. Традиционный набор услуг: бильярд, боулинг, игровые автоматы, мультиплексы, фитнес - продержится на рынке еще года 2-3. Но очевидно, что затем рынку потребуются новации, и о том, какими они должны быть, чтобы удовлетворить новые потребности, нужно думать уже сегодня. Выиграют те, кто сумеет продумать концепцию ТРЦ и удовлетворить запросы потребителей, предоставив им больше услуг.
Цель развлечений в ТРЦ сводится к тому, чтобы поддержать или повысить уровень арендных ставок для арендаторов розничной торговли, создать дополнительную посещаемость за счет тех, чьи потребности в основном удовлетворены - преуспевающей молодежи или лиц среднего возраста. Размещая рядом боулинг и детский развлекательный комплекс, включая в концепцию ТЦ кинотеатр, инвестор добивается увеличения числа посетителей в целом и отдельно для каждого оператора. Как правило, на премьеру фильма в ТЦ человек приходит не один. Помимо платы за билет ему предлагаются также различные напитки, поп-корн и пр. После кинопросмотра посетителям ТЦ, желающим продолжить вечер, нередко предлагаются и другие развлечения. В результате посетитель может потратить за один раз не менее $100-200, стать желанным покупателем для магазинов ТРЦ. По оценкам специалистов, к кинотеатру как развлечению в ТРЦ был проявлен наибольший интерес - более 70% (при минимальном проценте отказов от посещения - 3%), затем бильярд - около 50%, боулинг - свыше 30%, детская игровая площадка - около 30%.
Считается, что чем больше развлекательная часть ТЦ, тем больше посетителей она привлекает. Устойчивую группу постоянных клиентов обычно образует якорное заведение. Причем такое заведение аккумулирует посетителей вокруг центра развлечений и является по сути исходной точкой маршрута в ТЦ. Например, родители могут оставить детей играть в боулинг или в детском городке и делать покупки. В настоящее время наблюдается активное развитие сетей мультиплексов.
Бум строительства ТРЦ, который мы наблюдаем сегодня, стал двигателем и для развития рынка кинотеатров. 80% всех проектов строящихся кинотеатров ориентированы на торговые центры. Но в связи с этим выявляются и новые проблемы. Кинотеатры, боулинги, детские развлекательные центры менее рентабельны, чем торговля. Предприятия развлечений отличаются, к примеру, от торговых, большим объемом капиталовложений и более длительным сроком возврата инвестиций. Эффективность развлекательных предприятий разная. Кинотеатр имеет довольно низкую эффективность, так как значительные площади в нем лишь условно можно назвать коммерческими - это проекционные, фойе, коридоры и др. Еще меньшая эффективность у боулинга. Игровые дорожки занимают большую площадь, а проходимость боулинга намного меньше, чем кинотеатра. Эта закономерность характерна для развлекательных предприятий, катка, картинга и т.п. Во многом из-за этого арендная ставка для таких операторов существенно ниже, чем для небольших магазинов. Владельцы ТРЦ соглашаются на низкие ставки, которые платят арендаторы развлечений, потому что это повышает общую привлекательность ТЦ. Качественные развлечения формируют довольно большие и, главное, постоянные потоки посетителей, которые выгодны для любого ТЦ.
Но строительство ТЦ опережает развитие торговых сетей, и это порождает дефицит качественных арендаторов. Предложение площадей в новых ТРК значительно превышает спрос со стороны потенциальных операторов кинотеатров. Это связано в первую очередь с тем, что кинотеатр требует больших инвестиций в строительство и запуск. Не случайно складываются "стратегические альянсы" сетевых операторов кинотеатров и ТЦ. Создание пула операторов удобно и выгодно для девелопера. Нередко владелец ТЦ или девелопер вынужден стать оператором услуг развлечений. Как отмечают эксперты, несмотря на активные и в целом позитивные процессы создания центров семейного досуга, уже обозначился ряд проблем в индустрии ТРЦ.
Здание ТЦ должно быть спроектировано в соответствии с необходимыми специальными технологиями, требованиями рынка, которые нередко противоречат существующим устаревшим нормам, и с концепцией, разработанной специалистами на основании проведенных маркетинговых исследований. Внесение изменений в городскую среду и инфраструктуру - организация транспортных потоков, удобных путей подъезда, улучшение транспортной доступности, обустройство парковок - также значительно удорожает проект.
Этот рынок хотя и развивается, но все еще остается достаточно привлекательным. На пути развития ТРЦ стоят также политические, юридические риски, неотработанное законодательство. Одной из причин, тормозящих развитие рынка развлечений, является ненасыщенность рынка розничной торговли. Деньги можно вкладывать практически в любой бизнес - вопрос лишь в скорости возврата вложений. При этом возможность альтернативных вложений остается. Владельцу или девелоперу ТЦ пока не важно, будет у него в ТЦ полноценная развлекательная часть или нет - все равно найдутся арендаторы на торговые площади и вложенные в строительство деньги принесут прибыль. Зачем владельцу ТЦ развлечения (площадь для этого потребуется немалая, а арендная ставка будет минимальной), если есть альтернатива, например, магазин модной одежды, который заплатит самую высокую ставку? Как всякий бизнес в свободной экономике, бизнес развлечений активно развивается там, где для этого сформировались условия. А семейных развлекательных комплексов недостаточно, и связано это со сроками окупаемости ТРЦ. Уровень доходности развлекательных центров ниже уровня доходности торговых и офисных центров, а сроки окупаемости значительно выше, поскольку требуются большие затраты на этапе предпроектной подготовки, строительства и эксплуатации. Есть и другие причины, объясняющие отставание развития сегмента ТРЦ. Развлечение станет интересным бизнесом тогда, когда в стране средний класс будет составлять 80-90% населения, потому что именно средний класс является потребителем такого рода развлечений. А наличие среднего класса в этой доле возможно только при развитой промышленности.
по материалам http://developerov.net/ авт.Владимир Смирнов